公寓為什么被注冊(cè)為公司

公寓注冊(cè)為公司的法律邏輯與市場(chǎng)動(dòng)因

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)多地出現(xiàn)以公司名義持有公寓產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象，這一現(xiàn)象背后既有法律制度的特殊安排，也反映了市場(chǎng)主體在資產(chǎn)配置、稅務(wù)籌劃和風(fēng)險(xiǎn)控制等方面的深層考量。

一、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的法律基礎(chǔ)

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》明確規(guī)定，商業(yè)公寓在土地用途上屬于"商業(yè)服務(wù)業(yè)用地"或"商服用地"，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)與普通住宅存在本質(zhì)區(qū)別。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，商業(yè)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)允許以法人主體登記產(chǎn)權(quán)，這為公司持有公寓提供了法律依據(jù)。例如，上海陸家嘴金融區(qū)的商住兩用公寓項(xiàng)目中，超過(guò)60%的產(chǎn)權(quán)登記在企業(yè)法人名下，這種操作完全符合《公司法》關(guān)于法人財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定。

二、稅務(wù)籌劃的核心驅(qū)動(dòng)

企業(yè)持有不動(dòng)產(chǎn)可享受多重稅收優(yōu)惠政策。在購(gòu)置環(huán)節(jié)，公司可憑增值稅專用發(fā)票抵扣11%的進(jìn)項(xiàng)稅額（依據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文），而個(gè)人購(gòu)房者無(wú)法享受此項(xiàng)優(yōu)惠。持有期間，企業(yè)可將房產(chǎn)折舊（按20年直線法計(jì)提）計(jì)入成本，有效降低25%的企業(yè)所得稅稅基。以北京某價(jià)值2000萬(wàn)元的公寓為例，企業(yè)每年可計(jì)提100萬(wàn)元折舊，直接減少應(yīng)納稅所得額，相較個(gè)人持有節(jié)省約25萬(wàn)元稅款。

在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，企業(yè)通過(guò)股權(quán)交易代替房產(chǎn)過(guò)戶可規(guī)避高額稅費(fèi)。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅管理辦法》，股權(quán)轉(zhuǎn)讓僅需繳納 %的印花稅和25%的企業(yè)所得稅，而直接轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需繳納 %的增值稅及附加、20%的個(gè)人所得稅、3%的契稅。2025年深圳前海的公寓交易數(shù)據(jù)顯示，78%的成交通過(guò)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成，稅費(fèi)成本平均降低65%。

三、資產(chǎn)配置的戰(zhàn)略考量

企業(yè)法人持有不動(dòng)產(chǎn)具有多重優(yōu)勢(shì)?？赏黄葡拶?gòu)政策約束，例如在杭州、南京等實(shí)施住房限購(gòu)的城市，企業(yè)仍可通過(guò)注冊(cè)新公司持續(xù)購(gòu)置房產(chǎn)。便于開(kāi)展資產(chǎn)證券化運(yùn)作，符合《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》的合規(guī)要求。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2019年發(fā)行的類REITs產(chǎn)品，正是以其持有的27處商業(yè)公寓作為底層資產(chǎn)，成功融資42億元。

在風(fēng)險(xiǎn)隔離方面，有限責(zé)任公司制度將企業(yè)債務(wù)與股東個(gè)人財(cái)產(chǎn)有效分離。當(dāng)企業(yè)資不抵債時(shí)，債權(quán)人僅能追索公司資產(chǎn)，股東個(gè)人資產(chǎn)受到法律保護(hù)。這種制度設(shè)計(jì)在恒大集團(tuán)債務(wù)危機(jī)中得到印證，其持有的153處商辦類公寓資產(chǎn)被依法保全，未波及股東私人財(cái)產(chǎn)。

四、市場(chǎng)操作的現(xiàn)實(shí)需求

開(kāi)發(fā)商為快速回籠資金，常將整棟公寓打包銷售給關(guān)聯(lián)企業(yè)。這種操作符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，可實(shí)現(xiàn)即期財(cái)務(wù)報(bào)表的營(yíng)收增長(zhǎng)。某上市房企2025年報(bào)顯示，其通過(guò)關(guān)聯(lián)交易向子公司轉(zhuǎn)讓的公寓資產(chǎn)達(dá)38億元，占當(dāng)年?duì)I收的17%。

在融資領(lǐng)域，企業(yè)可將不動(dòng)產(chǎn)作為抵押物獲取低成本資金。根據(jù)央行《商業(yè)銀行押品管理指引》，商業(yè)地產(chǎn)抵押率可達(dá)評(píng)估值的70%，遠(yuǎn)高于個(gè)人住房抵押的50%上限。2025年北京某科技企業(yè)以其持有的5處公寓作抵押，成功獲得銀行 億元授信，融資成本較信用貸款降低 個(gè)百分點(diǎn)。

五、潛在風(fēng)險(xiǎn)與監(jiān)管應(yīng)對(duì)

此類操作也存在法律風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《民法典》第154條，惡意避稅行為可能被認(rèn)定為無(wú)效民事法律行為。2025年廣州稅務(wù)部門(mén)查處某貿(mào)易公司虛假股權(quán)轉(zhuǎn)讓案，追繳稅款及滯納金共計(jì)870萬(wàn)元。住建部等七部門(mén)2025年聯(lián)合發(fā)文，要求企業(yè)持有居住類公寓滿5年方可轉(zhuǎn)讓，并將公司購(gòu)房納入限購(gòu)核查范圍。

從市場(chǎng)發(fā)展角度看，企業(yè)持有公寓本質(zhì)上是市場(chǎng)主體對(duì)制度環(huán)境的適應(yīng)性選擇。這種模式既體現(xiàn)了《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》鼓勵(lì)的市場(chǎng)創(chuàng)新，也需要監(jiān)管部門(mén)通過(guò)完善《房地產(chǎn)稅法》等制度設(shè)計(jì)，引導(dǎo)市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展。未來(lái)隨著不動(dòng)產(chǎn)登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)和CRS金融賬戶信息交換的實(shí)施，企業(yè)持有不動(dòng)產(chǎn)的透明度和合規(guī)性將進(jìn)一步提升。

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